買房者如何應對政策突變 不能盲目避稅
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新“國五條”出臺后,各地的房地產交易中心和民政局一下子人滿為患,人們要不就是連夜過戶,要不就是趕著離婚。上海徐匯區的房地產交易中心到晚上12點還在為市民辦理過戶手續。

據媒體報道,日前,住建部官員已透露新“國五條”地方細則出臺時間將為3月底。除了搶在新政實施前買房、賣房,面對政策的變更,普通市民還有更好的辦法嗎?

?需求第一

德佑地產研究部總監陸騎麟對第一財經日報《財商》分析了新政對一、二手房市場的影響。

按照原本的情況,買賣二手房產生的稅費一般是由買、賣雙方各自承擔,更多的是由買家承擔。記者從一些中介了解到,新政出臺后,目前的二手房買、賣雙方都呈現“混亂”狀態:有的房東怕買家不愿意承擔高額稅費,為了盡快將房子出手,把掛牌價調低;而購房者在看到后紛紛涌過去買,房價又重新上升。

陸騎麟認為,在細則出臺之前,對二手房市場短期之內是一個利好。而政策出臺之后的1個月到半年左右對新房是一個利好,二手房市場則會受到比較大的打擊。但隨著一手房出現供不應求的狀態,房價有可能上漲,購買一手房的買房者可能會再度考慮二手房,從而拉平兩者之間的差距。

那么此時此刻,買房者和賣房者應該怎么辦呢?

政策出臺是“不可抗力”。陸騎麟表示,作為買房者和賣房者,現在最重要的就是明白自己的需求,不盲從。

從房屋類型看,有購房資格、已經簽訂合同的二手房買賣雙方,應盡早辦理完稅、過戶手續。如果不是急著賣房的二手房房東,不建議為了省稅就立即盲目出手。因為新政目前才剛剛出臺,從細則制定到真正執行時的力度如何尚為未知數,倉促出手可能導致損失,可以觀望。如果是新房購買者,考慮到1個月到半年內新房價格可能會有所上升,若不能等待,還是盡快出手較好。

從需求類型看,陸騎麟認為在上海、北京等大城市的剛需型購房者“提前買房總不會錯”。因為這些城市的房價伴隨城鎮化深入而上漲是大概率事件。

投資型購房者則應該謹慎,新“國五條”非常明確地就是要打擊投資性需求,房價大幅上漲的可能性已不大,再加上差額20%的征稅要求大大增加了交易成本,最后的投資收益將不一定能達到期望水平。

另外,住建部在回應“個人轉讓住房嚴格征收差額20%的個人所得稅”時,表示不會誤傷剛需。根據2006年國稅總局的文件,出售自有住房后1年內重新購房的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系,全部或部分退還納稅保證金;出售5年以上唯一住房的免征個稅。改善型“剛需”購房者可得到保護。

避稅:風險重重

新政出臺后,網上和現實生活中出現了各種避免限購和避稅的方式。這些方式是否可行?又會產生哪些后果?

1.假離婚

有兩種類型的夫婦會有“假離婚”的需求:

一種是擁有兩套房的夫婦,如果想出售其中一套,因為“出售5年以上唯一住房的免征個稅”,通過假離婚,變成一人一套,就有可能避免被征稅;

另一種是現在有一套房,想買第二套房的夫婦。由于新政規定,在房價增長過快的城市,還將提高二手房的首付比例和按揭貸款利率,如果離了婚,就可以以其中一個人的名義購買“一手房”,實際擁有兩套房。

然而,這并不是“離了婚一人一套可以再買一套”的簡單算術。上海歐申律師事務所主任丁偉曉指出,一方面,假離婚對債權人會有影響:原本某套房子可能屬于夫妻擁有的共同財產,作為債權人有權向夫妻雙方主張債權;若夫妻離婚,他可主張的債權就少了一半,這是不公平的。

另一方面,假離婚也導致夫妻雙方產生糾紛:首先最直接的,也許你們當時共同出資買了房子,離了婚財產分割完畢后,你對另一個配偶的房屋就沒有法律權利了。假如你們買的是一套房,那么這套房就有可能歸對方所有;假如你們買的是兩套房,但一套是別墅一套是公寓,你也不能要回房屋的差價。其次,假離婚后配偶買的房屋,你也沒有主張權,即使運用了共同資金也一樣。一旦對方變了心或另有所圖,假離婚變成真離婚,除非有白紙黑字的證明,否則要說明之前是“假離婚”會非常困難。

2.陰陽合同

陰陽合同也是一種常見的“避稅手段”。中介手中有兩份合同:一份成交價格較低的合同交給房地產交易中心,用以評估納稅額度,另一份有真實價格的合同才是買、賣雙方成交的合同。

陰陽合同存在很多風險。一般每個地區都會有二手房交易指導價格,如果你報的稅太低,將按照地區指導價格進行繳稅,甚至有可能不能通過住房交易中心的評估,導致無法在交易中心備案、過戶。而且,即使買房真的以虛假合同的價格報稅成功,若日后希望出手,因為登記的購買房價較低,出售房屋所獲的差額必然高于真實差額,繳稅增加,依然得不償失。

3.以房屋作抵押

網友的智慧是強大的。新政出臺后,有人想到了一個“合理避稅”的完美方案:“買方先把房款給賣方,賣方按房款打欠條給買方,以房產做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院,賣方承認欠款,表示無力償還,愿意以房產抵償,最后買方拿著法院的判決書去房產中心過戶,不論是否限購,都可以過戶。一分錢稅沒有!”這種做法有可行性嗎?

丁偉曉指出,根據我國的擔保法和物權法,作為抵押物的房屋是不能直接過戶的。如果真的采取上述方法,到時房屋會先進行拍賣,以拍賣款償清買房者的“債務”。而拍賣是面向公眾的,買房者到時是否能保證自己拍得到房屋?買房者的真正目的是擁有房屋而不是獲得還款,假如競爭者拍出了更高的價格,把房子拍走了,或者你付出了比原本更高的代價,就非常不值得了。

這種做法也是為了公平、公正。因為債務人在借錢時一般都處于弱勢,進行的都是折價抵押,可能100萬元的借款需要200萬元的房子去抵押。如果在債務人還不出錢時簡單地以房屋過戶處理,等于讓借款人承擔了不應有的責任。這是保護債務人的權利。

4.以企業、單位名義購房

為了突破限購,也有人以企業或企事業單位的名義購房。而在丁偉曉看來,“這是最不利的方法”。

“現在是一個并購迭起的時代。假如股權出讓,意味著股權下的資產也要出讓。公司經營原本可能是股東以出資來承擔有限責任,以公司資產對外承擔責任;現在由于所有權不明晰,如果你的公司破產了、倒閉了,你的房子也會被查封,變成承擔無限責任。”以公司名義購買房子的手續也比較繁瑣,需要營業執照、董事會決議、法人代表身份證明、企業章程等等。

“為了防范某種風險而采取的規避方式必然產生另一種風險。”丁偉曉指出。

 

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