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新建商品房物業管理基礎配套設施在交付使用前承接驗收應把握的幾個重點環節
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根據住建部《物業承接查驗辦法》(建房[2010] 165號)和《南充市市轄三區新建商品房物業管理基礎配套設施交付使用備案暫行規定》(南府辦函[2010]10號)以及四川省從今年10月1日起即將實施的《物業承接查驗辦法》要求,不難看出各級政府主管部門近期紛紛出臺這些政策,旨在糾正以前個別開發企業在完善物業管理基礎配套設施方面存在許多問題,給業主(物業使用人)的居家和物管企業后期的管理帶來了諸多困難,有的還由此引發了社會不穩定因素。因此,我們針對承接查驗過程中發現的問題,重點應把握以下幾個環節:

 

一、       認真查閱軟件資料,為該物業項目備案作為重要依據。

我們認為:開發建設單位應在物業項目竣工交付使用前30日前應對照《辦法》和《規定》,認真查找收集所需資料,做到事前落實專一負責,注重平時資料的收集,防止漏項。具體地講需要平時準備的資料:一是基本資料。如:開發項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、拆遷安置資料(如有才備)、項目命名資料或地名辦出具的街道門牌編號、工程質量保修合同或協議、業主產權資料(含分戶名冊、面積、選聘物業服務企業審批表、前期物業服務合同(實行公開或協議選聘物業服務企業的審批表)、管理規約、開發商的售房合同(重點是附件七開發商對業主的承諾)、房屋使用說明書、房屋質量保證書)。二是綜合竣工查驗資料。如:規劃總平面圖、竣工圖、建設工程規劃驗收合格證或報告書、消防查驗意見及同意使用意見書、公共配套綜合驗收合格證明材料、水電氣合同或協議或驗收合格書面文件(含二次供水衛生防疫部門出具的水質檢測合格報告)、電梯等特種設施設備檢驗及準用資料、專項維修資金繳存證明資料、成立首屆業主大會工作經費證明(總建筑面積2萬平米以下的5000元,2-5萬平米的10000元,5萬平米的20000元)。三是查驗設施設備資料。如:設施設備出廠合格證、使用說明書、保修協議等。四是物業共用部位共用設施設備。如:共用部位:戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊、消防通道,物管用房(按3‰標準配置,不足50平米的按50平米留用)。共用設施設備:有上下落水管道、水箱、加壓水泵、發電機、電梯、天線(通信有線電視網絡線到戶的證明文件)、變壓器、配電箱柜、供電線路、照明、燃氣管道、消防設施、安防設施(周界、圍墻)、綠地、道路、路燈、溝渠、排污(排入市政管網證明和空調冷凝水排放管位置)、垃圾轉運設施、機(非)動車停車場(棚)、公益文體設施和公共設施設備用房等。要采取照片加文字的形式進行說明。上述材料準備齊全后報備案部門組織專家等相關人員審查。在5個工作日告知開發建設單位進行現場踏勘和組織移交。

 

二、       現場踏驗環節要到位,對照《標準》和《辦法》及《規定》找問題。

備案部門接到備案申請后5個工作日告知開發建設單位進行現場踏勘并組織移交。在組織移交和現場踏驗過程中,一是要成立查驗小組,進行明確分工。局屬分管科室、各區辦事處、街道(鄉鎮人民政府)、社區居委會、物業管理專家、物業公司負責人、開發建設單位負責人等組成驗收移交小組,對參驗移交人員要進行明確分工,做到認真查閱,各負其責,簽字確認。二是對現場踏驗要到位,不留于形式。現場踏驗要按照資料內容進行一一核對核實,防止弄虛作假或走過場。三是對重點部位要認真查驗。凡是涉及到小區供水、供電、消防、技防、物管用房、停車等事關業主根本利益的事項,查驗組要親臨現場,防止走馬觀花留于形式。

 

三、       對存在的問題要及時與開發商進行交流,限期整改不留于形式。

一是對存在的問題要作好記錄,做到有據可查。在現場踏驗過程中,查驗

組對發現與備案資料不相符的,一定要作好記錄,現場踏驗結束后要及時與開發建設單位負責人進行溝通,通報現場踏驗過程中發現的問題,要求開發建設限期整改,待整改合格后由驗收小組出具《物業管理基礎配套設施交付使用備案紀要》,隨備案資料上報備案。二是搞好跟蹤復檢。對查驗中存在的問題,防止個別開發商遲遲不能及時整改,查驗組要安排專人進行及時復檢,對整改不過關的,堅決不能放任自流,不把問題交給業主和物管企業。否則,會造成遺留問題越積越多,給后期物業管理造成更大的管理難度,業主的意見也大,給政府丟下難攤子。三是搞好不定期回訪。為了保持工作的延續性,優化物業管理服務,提升物業管理品質,政府行業主管部門要不定期組織對各小區進行回訪,要認真聽取物管企業和業主的意見和建議,為今后的工作不斷總結和積累經驗。四是要把已檢物業項目納入年終目標考核之中。政府主管部門特別要借助每年企業評優和小區創優的同時,將已驗收的物業項目進行一并檢查,防止因管理不善物業項目品質下降。

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