自來水表前端漏水致樓下被泡物業公司有責任嗎
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“事件”回放


  北京某小區業主張先生,因家中自來水水表前端進水水管接頭脫節(當時家中無人),水大量外泄,致使樓下二、三、四樓室內大面積浸水。物業管理公司接到投訴后,立即派人趕到現場,迅速關閉總閥,組織拍照并協助業主清理積水。隨后在通知自來水公司、建房單位查看現場無果的情況下(因該小區自來水供應均為業主直接對自來水公司即一戶一表),為確保相鄰業主能正常用水,并在征得相關業主及業主委員會同意后,由張先生自己購置新接頭,物業管理公司幫忙更換。


  幾天后,二、三、四樓業主紛紛找到物業管理公司,反映自家墻紙、墻面、地板等出現變形、脫落、污跡等現象,并認為水是從張先生家中流下來的,要求由物業管理公司出面追究張先生的責任,為他們討說法。可當物業管理公司提出協調,并答應約張先生與大家見面,一起坐下來商量解決辦法時,二、三、四樓業主卻以與五樓是鄰居,見面感覺不太好為由進行推辭。為解決問題,物業管理公司單獨找張先生商量對策,可張先生認為房子是開發商建的,自己未對水管作改動,其小區的管理又有物業管理公司,因此責任應該是開發商和物業管理公司,與她家無任何關系,并且自己交了物業管理費,要給樓下說法也是物業管理公司的事,堅持拒絕與物業管理公司配合商量對策,甚至認為自家損失更大,要求物業管理公司賠償,否則以后就不交物業管理費。


  “案情”分析


  二、三、四樓業主及張先生家地板等受損是事實,但造成損失的責任方是否一定是業主們籠統認為的“張先生、物業管理、開發商”呢?


  根據北京市人民政府[2002]60號《北京市住宅區物業管理職責分工若干規定》第六條第一款之規定:“已實行一戶一表的住宅區,各戶計量水表及其以外的供水管線、設備及二次供水設施,由供水單位管理維護;計量水表出水接口處至業主的用水設施由業主管理維護”,此事件當事人張先生所在小區為一戶一表,因此可首先排除小區服務者--物業管理公司管理維修不及時的責任;水管脫節的部位為水表前端的進水管,且張先生家未對此水管作任何改動,因此“水從張先生家流出,責任就歸張先生”的觀點也不成立。


  張先生裝修入住已有三年時間,按中華人民共和國建設部令第80號《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條第四款“電氣管線、給排水管道、設備安裝保修期為2年”的規定,很明顯該脫節的水管保修期已過,要開發商擔責,也沒有道理。


  最后,經認真分析查實,責任對象應為“自來水公司”。在理清了相關思路后,物業管理公司在五樓張先生家對相關情況進行了逐一核實,并將事件過程記錄及相關證據資料進行統一收集,形成書面材料(附上照片),在了解事情真相并在物業管理公司的規勸下,業主們變得主動了,經業主和物業管理公司負責人多次或單獨或集體與自來水公司交涉,甚至作好了通過訴訟追討損失的準備,經多方努力,自來水公司最終分別給四家業主作了相應的補償。


  “專家”點評


  業主間要補償真的就“不太好”嗎?就因為物業管理公司是小區服務者,淹水就要怪罪物業管理公司,討說法就得由物業管理公司代勞嗎?房子是開發商賣的,開發商就得永遠為相關事務買單嗎?業主們在事件前階段的行動及態度能為自己討到說法嗎?以下是筆者作為旁觀者的一些個人看法。


  作為單純的受害方,該事件中二、三、四樓業主對此類并非因不可抗力因素造成裝修受損,依法追究責任,實屬天經地義。且二、三、四樓業主是在浸水并出現明顯受損特征后,才提出給予說法的要求,無論從法律上,還是從情理上,二、三、四樓業主的請求合情合法。“二、三、四樓業主自認為的當面與五樓業主談對策不太好”的說法,似乎是過于多慮。五樓張先生本身受害慘重,可自身的不合作態度,不僅不利于事件的妥善處理,而且還讓人感覺她是“此地無銀三百兩”,樓下業主對她的誤解自然更深。


  事件發生后,受損業主本應主動為自己討說法去爭得更多的支持,可該事件中無論二、三、四樓業主還是五樓張先生,卻一味地回避,甚至將責任推給物業管理公司,甚至以拒交物業管理費相威脅。業主的舉動,不僅損害了可以共同維權的合伙人(相鄰業主),也讓物業管理公司頗感寒心。


  該事件的應急處理中,物業管理公司進行了拍照取證,且在更換水管前通知過自來水公司和建房單位,在萬不得已的情況下,經相關業主和業主委員會同意后,無償修好進水管,整個事件處理充分顯示出了該物業管理公司為業主服務的責任心。同時,也為協助業主追討損失準備了充足的證據。物業管理公司對相關突發事件處理的專業技能和實操經驗,本應為所有受害業主認同,但讓人感到遺憾的是,此事件中無論是二、三、四樓的業主,還是五樓張先生,在物業管理公司要求配合時卻各自找理由不愿商量對策甚至將無端之火發泄在物業管理公司身上,倘若沒有物業管理公司堅持,業主們回避現實、不主動、不團結的做法,斷然不會討到說法。


  業主不是弱小者、物業管理不是出氣筒、開發商不是替罪羊……作為社會和社區運行中的角色,在生活中必須有敢于承擔責任的氣量,敢于面對問題,在協調中團結一切能夠團結的對象,用事實說話,理智地維護自身的權益。萬不可一味地為自己辯解,片面地將責任推卸到他人身上,動輒以拒絕交費、媒體曝光、停水停電等相威脅,強迫他人承擔或解決一些不屬于職責范圍之內的事情。

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