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創建全國物業管理示范項目標準及評分細則逐條詳解(珍藏版)
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第一章 基礎管理


  一、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用。1 分 符合1.0不符合0。


  為體現“按規劃要求建設以”,可提供:


  1、國家建設征用土地通知書


  2、建設用地批準書


  3、投資許可證


  4、施工許可證


  5、用地紅線圖


  6、建筑規劃方案圖


  7、標準層竣工圖


  8、地下管工圖


  9、命名批復


  10、門牌批復等證明等。


  11、建筑工程質量檢查合格證、物業規劃合格證明等。


  “配套設施投入使用”是指停車場、商場、幼兒園、餐飲、娛樂場所、郵電所等公共配套設施建成并投入使用。在資料中可以提供規劃局頒發的樓宇用途批復、房屋及各類配套的基礎設施竣工圖和準許使用證明。為保證資料完整,資料中還應附入永久供水、供電、供氣、供暖等合同,同時也可附入一些配套設施剛投入使用時留下的資料,圖片。


  二、已辦理接管驗收手續。1分 符合1.0不符合0。


  1、產權資料:


  包括用地批準文件、建筑執照、房屋產權明細表、拆遷安置資料、業主資料等。


  2、技術資料:


  建筑規劃方案圖


  標準層竣工圖


  房屋及配套基礎設施設備竣工圖


  地下管網竣工圖


  竣工驗收證明書


  建設工程質量認定書


  建設工程規劃驗收合格證


  樓層移交清單、設備清單、設施詳細數據


  隱蔽工程驗收記錄、圖紙資料等。


  技術資料還包括:市政設施及道路、房屋主體、柴油發電機組、供配電系統、空調系統、供暖系統等內容。


  3、法律規定或雙方認為必要的其他資料:


  如內部裝修標準資料、承諾的優惠條件資料等。


  因接管驗收程序復雜,涉及的資料比較多,建議附入交接雙方簽名的、反映交接手續的資料,列明:


  交接物品、資料、種類、數量、存放位置、品牌、生產或供貨單位及委托合同、驗收合格證明、驗收移交資料檔案目錄,其他資料只需能快速從公司檔案中查出即可,不必全部放入。


  三、由物業統一提供專業服務。1分 符合1.0不符合0。


  考證資料應詳盡地反映物業管理公司的專業化資質:


  1、物業管理公司簡介。


  2、物業管理公司營業執照、稅務登記證、代碼證書等。


  3、物業管理資質證書。


  4、辦公場地證明。


  5、物業管理公司及專業人員分類簡介架構。


  6、物業委托管理合同。


  7、物業管理簡介(管理期限、管理方式)


  8、其他資料。如物業委托管理合同備案文件(物業主管部門頒發);物業運營手冊自建保安許可證(或聘用保安合同);綠化、清潔、維修、設備保養合同;各項管理制度及其他可以反映專業化統一管理的重要證明。


  四、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務協議,雙方責權利明確。1分 符合1.0 基本符合0.5 不符合0。


  1、物業公司前期介入的情況簡介。


  2、與建設單位的《前期物業管理合同》。


  五、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。


  1、業主接受并同意,遵守業主公約的聲明。


  2、業主接受并同意,遵守用戶手冊,裝修指南,管理守則等聲明。


  3、業主同意接受管理公司服務并支付管理費的聲明書。


  六、建立維修基金,其管理、使用、續籌制度,符合有關規定。1分 符合1.0 已建立但管理、使用、續籌不符合有關規定扣0.5 未建立0。


  所附的考評資料可以包括以下內容:


  1、物業管理公司的維修基金管理制度及維修基金續籌辦法。


  2、業主委員會同意繳交維修基金的通知。


  3、當地物業主管部門同意建立維修基金的通知。


  4、代管銀行同意開戶的證明。


  5、物業維修基金專用戶賬戶委托書。


  6、代管銀行出具的物業管理維修基金拔劃通知書。


  7、維修基金續籌入賬憑證。


  8、業主委員會是、物業管理主管部門同意使用維修基金的批文(如已使用維修基金)。


  (1)召開業主大會,業主大會同意按期繳交維修基金的證明文件。


  (2)業主委員會同意物業管理公司按期收取維修基金的文件。


  (3)政府有關部門的指導資料。將有關成立維修基金情況向物業管理主管政府部門報告,并得到政府部門的明確批復。


  維修基金全部收齊的單位,所附資料與收到的部分維修基金單位基本相同。


  七、房屋使用手冊、裝飾裝修及業主公約等各項公眾制度完善。 2分 完善2.0 基本完善1.0 不完善0。


  1、房屋使用、管理、維修公約。


  2、裝修管理規定。


  3、業主公約。


  4、精神文明建設公約。


  5、社區管理公約。


  6、住戶手冊。


  7、商戶手冊。


  八、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。


  業主委員會籌備資料;


  業主委員會選舉文件;


  業主委員會備案文件。


  九、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。


  業委會與物業管理企業簽訂的物業管理合同。


  十、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意。1分 符合1.0 不符合0。


  1、創優“物業管理優秀住宅社區”的實施方案。


  2、物業公司的批示。


  3、業主委員會的批示。


  十一、社區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法。2分


  制度、工作標準建立健全1.0;主要檢查:


  物業管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2;


  未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5。


  略:物業運營各標準作業流程。


  十二、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩帶明顯標志,工作規范,作風嚴謹。2分 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1;著裝及標志符合0.5,不符合0。


  對照標準,考評資料中可收入以下內容,以體現物業管理公司的規范性:


  1、員工花名冊,即在職員名錄。


  2、員工證件匯總表。


  管理崗位員工,應有物業管理上崗證;


  財務人員應有財務人員上崗證;


  工程人員應有高壓操作證、電梯操作證、電工證等政府主管部門規定的證件;


  保安人員應有保安上崗證。


  附:物業管理證樣本復印件、財務上崗證樣本復印件、電工上崗證樣本復印件、保安員上崗證樣本復印件、消防培訓證書樣本復印件。


  3、職業道德培訓記錄。對員工加強服務意識和職業道德培訓,保證嚴謹的工作作風。


  4、職業道德規范。


  5、員工行為規范。


  6、各崗位服務規范用語。


  7、員工著裝規定。制定統一著裝標準并要求員工按標準著裝。


  十三、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率。 2分 符合2。0,基本符合1。0,不符合0。


  考評資料中可以包括以下內容:


  (1)計算機應用情況簡介。對參評企業的計算機使用情況進行簡要介紹,例如各專業部門使用計算機的數量、功能、使用效果等。


  (2)計算機使用管理規定。


  (3)會計電算化管理制度。


  (4)智能化設備功能及應用情況介紹經,包括本企業智能化設備種類、功效、使用情況等。


  (5)智能設備管理規定,包括保障各類智能設備正常運行的各項措施。


  (6)應用現代化工具進行管理的場景圖片和操作記錄。


  十四、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。 2分 執行有關規定1.0。未執行0;公開1.0;未公開0。


  按本項目要求,考評資料中應包含參評單位的以下信息:財務管理制度;會計制度;財務預算管理規定;財務收支年度決算編制規定;保證金管理規定;管理費收繳管理規定;管理費支出管理規定;有償服務管理規定;維修基鎦金管理制度;財務公開監督制度,企業合法納稅證明,企業收費許可證、管理費公開照片;等等。


  十五、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便。 2分


  包括房屋總平面圖、地下管網圖、房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.2。


  房屋及共用設施設備檔案屬工程檔案,是物業管理檔案的重要組成部分,它一般包括:


  1、房屋總平面圖。


  2、地下管網圖(社區)


  3、房屋使用情況統計冊。


  4、房屋大中修記錄。


  5、設備設施臺帳。


  6、設備設施的大中修記錄。


  7、設備設施安裝資料及圖紙。


  十六、建立客戶檔案、房屋及配套設施權屬清冊,查閱方便。 2分 每發現一處不符合扣0.2。


  1、用戶檔案管理規程。


  2、用戶檔案總目錄。


  3、一套完整的用戶檔案。


  十七、建立24小時值班制度。


  設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求肋、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄。 2分 符合2.0,值班制度不符合扣0。5,未設服務電話扣0.5發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1。


  考評資料要能反映出物業管理服務信息處理情況。包括參評單位服務情況簡介,24小時服務制度,工程部值班制度,24小時安全保衛管理制度,用戶投訴管理規程,服務質量回訪調查規程,服務承諾制及有關原始記錄(意見受理記錄、回訪記錄、值班記錄等)的復印件。


  十八、定期向住戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上。 2分 符合2,0,基本符合1,0,不符合0。


  考評資料中收入下列資料:調查制度、回訪調查表、回訪調查月統計、年核計表、調查問卷。注意回訪調查表、調查問卷應收入經用戶簽名的原始記錄。


  十九、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%返修率不高于1%,并有回訪記錄。 2分 建立落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0,及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0,回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄0。


  考評資料中建議收入下列資料:維修服務承諾制;維修服務承諾檢查落實制度和檢查表樣本;用戶室內設施報修工作規程;維修工程驗收規程;維修工程完成情況統計表樣本;回訪月統計表樣本;工程維修單樣本。


  第二章 房屋管理維修養護


  一、主出入口設有社區平面示意圖,主要路口有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯。 2分 符合2。0,無示意圖扣0.5,無路標扣0.3,幢、單元、戶號每缺一個扣0.1。


  物業管理公司標識系統明確與否是檢查管理工作是否細致的標準。物業標志主要分為宣傳標志、指引標志、消防標志、危險標志、管理標志等。它通常以最簡短的文字或圖樣表達管理公司的管理和服務意圖。


  (1)宣傳標志包括招牌、廣告牌等。


  (2)指引是最常見的指示標志,主要包括路標、棟號、樓層號、用戶門牌和引路平面圖等。社區出入口或大堂要有整個物業的平碩圖。大廈應在大堂及各樓層設置各用戶單位公司水牌。


  (3)消防標志包括樓層疏散圖、走火通道牌、緊急出口標志、消防器材提示牌等。


  (4)危險標志是在施工場地、設備重地、危險作業、仿宋車場等場所設置的標志。


  (5)管理標志是物業管理公司為方便管理設立的指示牌,如鼠藥投放牌、綠化保護牌、車場提示牌。


  物業管理公司一方面要根據需要設置指示牌。利用指示牌的指導作用細化管理,另一方面應注意做好各類維護清潔,在巡檢中,發現標志殘缺或不清晰,應及時更換。


  考評資料中建議采用資料:參評單位的指引標志介紹、各類指引牌,附一例并配照片。


  二、違反劃搭亂建,無擅自改變房屋用途現象。 2分 符合2,0。發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣1.0。


  房屋的功能和用途是由城市規劃部門審批確定的,任何單位和個人都無權擅自更改。為避免出現私搭亂建、擅自改變房屋用途現象,物業管理公司可以采取以下措施:


  (1)在《管理公約》業主責任條款中明確禁止私搭亂建、擅自改變房屋用途行為,由業主或業主委員會簽名確認,業主大會表決通過。


  (2)在《用戶手冊》、《管理守則》等物業管理公司的方件中明確規定禁止私搭亂建等行為。業主或用戶入住時,由業主或用戶簽名承諾遵守相應規定。


  (3)嚴格施工裝修管理。嚴格執行施工裝修審核、監督、驗收程序。施工裝修經物業管理公司審批同意后方可進行;施工過程中,物業管理公司審批同意后方可進行;施工過程中,物來管理公司定期巡查,發現有私搭亂建等行為立刻制止;工程完工后,應經物業管理公司驗收后才可投入使用。


  (4)加強日常巡查。物業管理公司在例行巡查時, 注意檢查是否有私搭亂建搭擅自改變房屋用途和行為,一旦發現即刻制止,并信而有征 好說服教育工作,要求整改復原。


  考評資料中可以附入反映物業管理公司以上工作的資料:


  1、社區規劃用途書


  2、《業主公約》和《用戶手冊》中相關規定、裝修審批和巡查規程、二次裝修驗收文件、裝修巡查記錄及違章整改通知、(社區)社區照片及住宅、商場、餐飲等的簡介,蜂巢物業論壇首發。


  三、房屋外觀完好、整潔:外墻面磚,涂料等裝飾材料脫落、無污跡。 2分 符合2.0,每發現一處不完好、不整潔、脫落、污損扣0。2。


  物業的外觀是考評組首先要看到的“臉面”,將給考評組留下較深刻的第一印象。物業的功能再好,如果外觀殘損臟差都不會給人好的感覺。為維持較好的“面子”,物業管理公司應做好以下工作:


  1、加強宣傳。利用宣傳欄,以漫畫、公告書等形式大力宣傳維護公共環境的重要性,樹立業主用戶的公德意識、主動愛護建筑外貌,不亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛。


  2、嚴格管理。加日常管理,阻止業主用戶及外來人員在物業外墻亂涂亂畫、張貼紙張、懸掛條幅等。


  3、物業管理公司設有專人或聘請專業人或專業公司,定期清洗、保養外墻,保持物業外觀清潔。


  4、加強巡查。把對物業外觀的巡查作為日常例行巡檢的一部分,發現破損及時修補,發現亂涂亂張貼要馬上安排整改。


  考評資料中建議附入:公共設施巡查記錄、外墻清潔記錄、外墻維修保養記錄、反映外觀的照片或宣傳欄照片等。


  四、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損。 2分 符合2.0示按規定投置0;按規定設置,但不整齊或有每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5。


  考評資料中建議采用以下資料:


  1、參評大廈(社區)外部招牌、廣告牌、霓虹燈設置的生產力說明及位置圖。


  2、招牌、廣告牌登記證或準用證。


  3、室外招牌、廣告、霓虹燈管理規程。


  4、安裝審批施工監管及驗收記錄。


  5、巡查記錄、清潔記錄 、維修記錄等。


  6、招牌、廣告、霓虹燈等的照片。


  五、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網,晾曬架、遮陽蓬等。 2分 符合2.0每發現一處不符合扣0.2。


  考評資料中可采用:管理公約和用戶手冊內的相關規定、裝修管理規定、公共設施巡查記錄原件樣本、參評物業的外觀照片。


  六、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。 2分 符合2.0每發現一處不符合扣0.5。


  考評資料中建議采用資料:參評物業空調系統簡介、空調管理規程和巡檢表格、物來外觀空調照片,空調安裝示意圖。


  七、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。 2分 符合2.0每發現一處不符合扣0.5。


  考評資料中要體現“未發生”不合裝修規定的現象,可以從以下幾個方面準備:


  1、物業管理公司或業主委員會頒布發的有關規定。要求業主要管理公約、用戶手冊或裝修指南、裝修管理規定等規定上簽字,同意遵守物業字處理公司對房屋裝修的管理。


  2、物業管理公司裝修管理工作規程。物業公司對公共地方或用戶室內裝修進行報批、鑒管、驗收等程序,以保證裝修裝飾符合規定。建議資料中附入有關手續、巡查記錄、表格原件。


  3、裝修情況統計表。對物業內各房間的裝修及驗收情況進行月度和年度統計,以證明未發生違規裝修現象,如果確實存在違規裝修,也應有整改措施和整改結果記錄。


  第三章共用設施設備管理


  一、共用配套設施完好,無隨意改變用途。 1分 符合1.0,每發現一處不符合扣0。5。


  共用配套服務設施主要包括體育設施(籃球場、網球場、游泳池等),娛樂設施(會所、健身室、臺球室等),生活設施(幼兒園、商場、菜市場、餐廳等。)共用配套服務設施決定了物業管理公司的服務能力。


  參評單位一要注意共用服務配套設施的管理,使之處于最佳使用狀態。


  為保證共用配套設施的良好使用狀態,物業管理公司在日常檢查中應注意維護保養,且需在管理公約及各項管理制度中明確規定,要求業主和用戶共同維護共用配套設施,禁止隨意改變用途


  為使考評者對本物業的人用配套服務設施有所了解,指導參評單位在最短的時間內參觀社區(大廈)內的共用服務設施,參評單位可以資料中附入共用配套服務設施簡介,介紹物業規劃時設置的共用配套服務設施數量、功用及使用情況。


  考評資料中還應附入規劃書、會所管理規定、商場管理規定等有關公共配套設施的各項管理規定,及服務設施使用情況的記錄、有關照片等,以便更豐富、生動。


  二、共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄,無事故隱患。專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范。 2分 設施設備運行按規定記錄0.5,無事故0.5;遵守操作0.6。每發現一處不符合扣0.2;遵守保養0.4規范,每發現一處不符合扣0.1。


  1、供配電運行記錄。


  2、熱力運行記錄。


  3、電梯運行記錄。


  4、各項標準操作規程。


  三、室外共用管線統一入地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。 2分 符合2.0,發現一處不符合扣0.1。


  考評資料中建議附入:共用管線走向簡介、管線走向平面圖。


  四、排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現象。1分 符合1.0 發現一處堵塞或外溢扣0.5。


  附相關資料。


  五、道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行。2分 通暢、平整1.0 發現一處不通暢、不平整、積水扣0.2;發現井蓋使用影響通行0.4 發現一處不符合扣0.2。


  與道路管理有關的措施有:


  1、道路巡檢制度。禁止在道路及共用通道擺放雜物;禁止隨便搬動井蓋。日常巡檢時注意清理路面雜物,發現井蓋丟失應及時配制,以免成為“陷井”危及用戶人身安全;特別檢查對出入口車道等防滑帶、消防疏散通道等特殊功用道路。


  2、制定車輛管理規定。對進入社區內的機動車輛和非機動車輛,都有嚴格限制,以免車輛損及路面。


  3、制定公共管理規定。通過管理公約、用戶手冊等公眾制度約束業主和用戶的行為,鼓勵用戶共同維護社區秩序,共同制止在道路上私搭亂建、亂搬井蓋等行為。


  4、注意路面保養,防止因長年使用而造成的凹凸不平。一旦路面出現明顯坑洼,影響業主和用戶通行,應盡快安排修整。


  考評資料中建議附入:道路管理規程、道路巡檢記錄、道路維修養護記錄、道路照片等。


  六、供水設備運行正常,設施完好、無滲漏、無污染;二次生活用水有嚴格的保障措施,水質符合衛生標準;制定停水及事故處理方案。2分 設備運行正常,設施完好、無滲漏、無污染0.6 發現一處不符合扣0.2 保障措施嚴格0.4 無措施或措施不嚴0 水質符合衛生標準0.5 不符合0 有處理方案0.5 無處理方案0。


  考評資料中包括:二次供水保潔單位的保潔、衛生許可證復印件;水池清洗人員健康復印件;水池清洗和消毒記錄,水質檢驗報告書;二次供水管理巡查制度;二次供水設施保潔管理制度;二次供水設施巡查記錄表,停水及事故處理方案。


  七、制訂供電系統管理措施并嚴格執行,記錄完整;供電設備運行正常,配電室管理符合規定,路燈、樓道燈等照明設備完好。 2分 符合2.0 發現一處不符合扣0.5。


  1、供電管理標準作業規程。


  2、相關記錄。


  3、公共部位照明設備檢查表。


  八、電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,無安全事故;轎廂、井道保持清潔;制定出現故障應急處理方案。 2分 符合2.0 發現一處不符合扣0.5。


  1、開關時間表執行記錄。


  2、電梯運行管理、維修保養、巡視檢查的有關規定及執行記錄。


  3、工程報告等安全運行分析資料。


  4、應急方案。


  5、電梯工作制度。


  6、電梯巡查制度和巡查表格樣本。


  九、三北地區,冬季供暖室內溫度不低于16℃。1分 符合1.0 不符合0。


  1、集中供暖測溫記錄;


  2、供暖標準作業規程。


  第四章保安、消防、車輛管理


  一、社區基本實行封閉式管理。1分 符合1.0 不符合0。


  考評資料中附入:


  出入登記管理制度


  物品放行規定


  保安值班工作制度及出入表、出入證、臨時出入證、物品放行條


  治安監控情況記錄


  其他原始記錄的樣本。


  二、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉社區的環境,文明執勤,訓練有素,言語規范,認真負責。 2分 符合2.0 無專業保安隊伍扣0.1 其它每發現一處不符合扣0.2。


  考評資料可包括以下內容:


  1、保安介紹。專業保安公司的資質證明或自建保安的許可證復印件;保安員上崗證情況統計及上崗證樣本。


  2、安全保衛管理制度、值班制度。要求保安員按規定24 小時值班巡邏。


  3、崗位職責、崗位工作考核辦法等責任制度。明確保安員要按職責認真工作,嚴格考核。


  4、保安員業務培訓和職業道德培訓規定及培訓記錄。


  5、保安員工作守則、儀容儀表規定。要求每位保安員按規定文明執勤、敬業愛崗。


  6、崗位規范用語標準。要求每位保安員在執行安全保衛任務時言語規范、文明禮貌。


  7、工作記錄。包括排崗表、工作日志、崗位交接表、每周(月)工作評估表等。


  為較好地反映保安人員的工作面貌,參評單位還可收入曾榮獲政府部門頒發的治安保衛工作榮譽證書。


  三、危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。1分 符合1.0 不符合0。


  1、游泳池安全標識。


  2、配電房安全標識。


  3、維修時的安全標識。


  4、清洗外墻時的安全標識。


  5、保安措施的有關規定。


  6、出入記錄,物品放行條。


  四、消防設備設施完好無損,可隨時起用;消防通道暢通;制訂消防應急方案。2分 符合2.0 不符合0。


  1、制訂火災應急方案。對火災發現、報警、緊急廣播、初期火災處理、消防設備設施啟用、滅火、自救、逃生、災后處理等程序做詳細說明和規范。為使應急方案更清晰明了、易懂、易記,建議將火災處理程序制成流程圖掛于辦公室內。


  2、制定管理規程,規范管理消防通道、公共照明、消防栓等消防設施設備及各類指引標志,并每天按時巡檢,及時整改未達標準、使用不當的消防設施設備,補充殘缺的指示標志,清理阻塞消防通道的物品雜物。


  3、設置消防疏散指示圖。 按規定在大堂、出入口、樓層、甚至 各用戶房間等明顯位置設置消防民疏散指示圖。


  4、應急燈配備齊全,可隨時起用;引路標志潔凈,可隨時起用。


  考評資料中可附入:火災應急方案、火災處理流程圖、消防設備設施管理規定、消防巡查表、部分消防設備設施的照片、消防疏散示意圖小樣。


  五、機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記。2分 制度完善0.5 基本完善0.3 不完善0;因管理責任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承諾賠償的不扣);每發現一臺車輛亂停亂放扣0.1,出入無記錄扣0.2。


  1、停車場管理標準作業流程。


  2、車輛出入登記。


  3、車輛收費登記。


  六、非機動車車輛管理制度完善,按規定位置停放,管理有序。2分。符合2.0 制度不全或不落實的扣1.0 亂停放每部車扣0.2。


  1、設專人看管非機動車停放場地。保管員負責車輛保管,并按分類整齊擺放各類機動車輛。


  2、建立非機動車輛管理守則。對取放程序、擺放程序、清潔措施等做出規定,要求車主共同遵守。


  3、建立長期保管和臨時保管辦法,車主如需長期委托保管車輛,可先到管理公司辦理登記手續,領取車牌卡,按指定位置存放。臨時車輛停放由保管員按區域停放。


  4、建立清潔巡查制度,每天清掃場地,保證場地內無垃圾雜物。


  考評資料中建議附入非機動車輛管理守則,非機動車管理辦法,車輛牌號及登記樣本,還可附入非機動車輛停放照片,蜂巢物業網首發。


  第五章環境衛生管理


  一、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。1分 符合1.0 每發現一處不符合扣0.2。


  環境衛生管理包括制定管理制度、搞好衛生設施建設和做好環衛宣傳工作三方面。本條目的考核重點是環衛設施建設。


  環衛設施包括環衛車輛(如清掃車、灑水車、垃圾運輸車等),便民設施(如果皮箱、垃圾箱,在綜合大廈(社區)外圍或角落設置垃圾房、垃圾箱,在綜合大廈專門另設建筑垃圾房等并要做好這些設施保養工作。


  考評檢查中,考評單位環衛設施是否完備需現場查看,考評資料中比較難以體現。但在資料中可以準備下列材料,使參評者對物業環衛設施有大體了解:


  1、圖片資料。打印具有典型代表意義的環衛設施,如垃圾箱、果皮箱、垃圾房等的外觀照片。


  2、文字簡介。簡要介紹物業的環衛設施及位置和使用情況。


  3、統計表。統計物業的環衛設施,如垃圾箱、果皮箱、數量,使考評者從數量上對物業環衛設施有概念性了解。


  二、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔。2分 未實行責任制的扣1.0 無專職清潔人員和明確的責任范圍的扣0.5 未實行標準化保潔的扣0.5


  在考評中建議采用以下資料:


  1、專職清潔介紹。簡介專職清潔隊伍及清潔員組織架構,如是外派清潔公司的資質、執照、清潔合同的復印件附入。


  2、崗位職責,包括清潔主管、領班、各區域清潔員的職責。


  3、清潔工作制度,包括清潔標準、清潔人員考核制度、清潔檢查制度等。


  4、操作規程,包括室內清潔、公共地方清潔、洗手間清潔、地毯清潔、外墻清潔、地面打蠟等工作規程。


  5、崗位職責、工作制度執行情況,包括衛生質量評估表、衛生巡檢表、清潔服務意見書等工作記錄樣本。


  三、垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺。2分 每發現一處垃圾扣0.2 未達到垃圾日產日清的扣0.5 未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5。


  1、合同復印件。物業管理公司與市政衛生部門、消毒讓、滅蟲公司等簽訂的垃圾清運及消毒殺蟲合同可以反映物業公司每日垃圾清運和消毒滅殺情況。


  2、垃圾收集及存放規定,包括垃圾收集清運操作程序,垃圾房管理規定等。


  3、清潔巡查制度。物業管理公司每日巡查時應對社區清潔進行檢查。


  4、有關記錄,包括垃圾清運記錄、垃圾池消毒殺蟲記錄、清潔巡查記錄等的樣本。


  四、房屋共用設施設備無蟻害。1分 每發現一處不符合扣0.2。


  考評資料中建議包括以下內容:與白蟻防治機構簽訂合同的復印件,專業機構的資質證明,防治制度及有關防治記錄。


  五、社區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。2分 每發現一處不符合扣0.2。


  考評資料中建議包括以下內容:社區道路照片,保潔工作標準作業規程。


  六、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。2分 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2。


  考評資料中包括:管理守則,清潔監督檢查制度,清潔標準及清潔檢查記錄表,清潔評估月總結表等記錄樣本。


  七、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、亂設廣告牌、亂貼、亂畫現象。2分 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2。


  1、制定商業網點管理規定。嚴格商業網點區管理,禁止亂設攤點、亂設廣告牌、亂貼、亂畫等行為。


  2、建立商業網點區清潔制度。制定清潔標準,并按標準每日進行清潔。


  3、建立商業網點區巡檢制度。每日巡查商業網點清潔衛生等情況,及時制止亂設攤點、亂設廣告牌、亂貼、亂畫現象,發現未達標準的清潔問題立即安排整改。


  參評資料中建議包括:商業網點管理規定,清潔標準,巡檢制度及清潔、巡檢記錄樣本。同時,資料中可以附入商業網點的照片,以反映商業網點管理整潔有序。


  八、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜。1分 符合1.0分 不符合0。


  飼養寵物、家禽、家畜會嚴重影響物業環境清潔。大廈一般皆禁止飼養寵物、家禽、家畜。社區中雖可以養寵物,但須經政府有關部門同意,辦理登記手續,并須定期檢查[防疫。


  為避免物業區域內出現違規飼養寵物、家禽、家畜現象,物業管理公司應做好以下工作:


  1、在管理公約、用戶手冊中制定相應條款,規定禁止未經政府批準私自飼養寵物、家禽、家畜等。


  2、建立檢查制度。把對飼養寵物、家禽、家畜的檢查作為日常巡檢的一項內容,發現有違反規定的,應加以勸阻制止。


  3、政府部門協助。如果用戶堅持飼養寵物、家禽、家畜等,物業管理公司多次勸說仍拒不改正,物業管理公司可以請政府有關部門協助做好勸說工作,必要時可根據管理公約采取相應的強制措施。


  考評資料中可以附入管理公約及用戶手冊相關章節的復印件及檢查記錄、整改通知樣本等。


  九、排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染。1分 符合1.0 發現一處不符合扣0.2。


  考評資料應分別從排煙、排污、噪聲、外墻清潔等幾方面著手準備:


  1、排煙管理規定及執行記錄。要求物業內燃燒燃料的單元,如餐飲,住宅廚房等全部使用達到環保要求的燃料,并按規定煙道排煙。


  2、排污管理規定及執行記錄。物業管理公司制定污水井、化糞池等管理規定,并由工程主管部門按規定每日檢查廢水、廢渣排放口。


  3、噪聲管理規定及執行記錄。嚴格控制設備運行及用戶裝修所發出的噪聲,按國家要求定期進行噪聲監測。


  4、二次供水資料。嚴格按二次供水制度提供用水,無水源污染。


  5、外墻清潔粉刷規定及清潔記錄。按規定定期清洗粉刷外墻,保證外墻清潔、無污染。


  6、環保部門對煙、排污、噪聲等監測報告。政府環保部門出具的監測報告最具權威性和說服性,可以附入一至二份監測報告樣本。


  第六章綠化管理


  一、社區內綠地布局合理,花草樹木與建筑社區配置得當。1分 基本符合0.5 不符合0。


  考評資料中建議附入綠化布置平面圖,綠化布置方案及綠化照片。


  二、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。2分 基本符合1.0 不符合0。


  考評資料中建議附入管理公約或住戶手冊,綠地保護制度及巡查表格,綠地照片。


  三、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無拆損現象,無斑禿。2分 長勢不好扣1.0 其它每發現一處不符合扣0.2。


  考評資料中建議附入:綠化承包商或綠化專職人員資質證明,綠化養護制度及養護記錄樣本,綠化管理制度及綠化巡查記錄,物業內花木照片。


  四、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。2分 符合2.0 每發現一處不符合扣0.2。


  考評資料中建議附入管理公約或住戶手冊相關規定,綠地保護制度,綠地清潔巡查表,綠地照片等。


  第七章精神文明建設


  一、開展有意義、健康向上的社區文化活動。2分 符合2.0 基本符合1.0 不符合0。


  考評資料中應反映物業管理公司所開展的這類活動:


  1、學習宣傳園地、信息欄的照片及部分學習宣傳內容。宣傳園地主要用以宣布管理信息、財務信息,宣傳消防安全知識、物業管理知識、國家政策新聞,回答業主提問,探討業主關心的問題。


  2、培訓資料。物業管理公司以培訓形式對業主和用戶講解物業管理法規、管理公司的管理和服務、業主委員會動作等。


  3、物業管理公司簡訊等宣傳資料。


  4、物業管理公司開展各項活動的資料或各類比賽的通知及現場照片等。


  5、其他資料。為使考評資料更豐富,參評單位可根據實際情況附入年度文化活動計劃及有意義的聯誼活動、座談會等資料。


  二、創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設。1分 符合1.0 不符合0。


  考評資料中建議附入:各類社區活動的通知,現場照片,業主簽名表,社區文化活動方案等。


  第八章管理效益


  一、物業管理服務費收繳率98%以上。2分 符合2.0 每降低1個百分點扣0.5。


  考評資料中附入:參評單位服務性收費許可證及副本,管理費收繳規定,管理費收繳情況統計表(根據管理實際,最好有半年至一年的統計數據),催款通知書樣本。


  二、提供便民有償服務,開展多種經營。2分 符合 2.0 基本符合1.0 不符合0。


  物業管理公司可以采取以下途徑開展多種經營:


  1、有償便民服務。有償服務既有利于擴大物業的綜合服務功能,又可對管理公司稍有補貼,可以說是兩全其美。主要包括:


  (1)商業網點配套服務,如快餐服務、會場經營、商務中心等;


  (2)健康娛樂,如健身房、會所、歌舞廳等;


  (3)教育衛生,有關部門合作,開設醫療及幼兒園、中小學等;


  (4)家電維修。


  2、特約服務。為滿足業主的個別需求而制定的特色服務,如室內清潔、家教、裝修設計、工程維修、機電安裝等。


  3、開展多種經營,如房屋中介。物業管理參與租賃物業,收取一定傭金。


  考評資料中建議附入:物業管理所開展的多種經營介紹,多種經營許可證明,多種經營管理規定,有償服務結算程序,有關賬務表樣本等。


  三、本社區物業管理經營狀況。 1分 盈利1.0 持平0.5 虧本0。


  參評單位應在考評資料中附入審計報告、資產負債表、利潤表、現金流量表、利潤分配表、管理費收支表等,以反映其經營狀況。

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