業主以墻體漏水、噪音原因拒繳物業費敗訴案例分析
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物業公司稱物業費難收,業主稱物業不解決問題形同虛設。沛縣某小區物業公司接連將15位業主告上法院,索要物業費獲得支持。在審理過程中,法官不僅從法理來判案,還使雙方解開多年心結,一場官司令雙方都感到滿意。10月17日,沛縣法院公布了這起案件的情況。


  案情回放


  物業公司狀告15戶業主索要物業費


  位于沛縣的某小區是一處規模較大的商業住宅區,2008年一期上房,2009年二期順利交付。因開發時間相對較晚,物業配套也相對齊全。


  小區內綠樹成蔭、小徑曲折,路兩邊的花木各異,修剪適宜,一年四季花香四溢,煞是喜人。小區正門和側門有警衛24小時值班,車輛一律刷卡進出。小區入口、停車場入口及小區內安有攝像頭,有專人負責安全監控。小區的整體綠化、安全保衛都做得非常好,在沛縣算是較為高檔的住宅區。


  可是,今年5月,某小區的某物業管理有限公司突然向法院起訴,要求15戶業主繳納拖欠的物業服務費、公共水電費。


  物業公司訴稱,這15位業主一直以種種理由拒交物業服務費,最早的已從2009年拖欠至今,最晚的只按照《物業服務合同》約定繳納至2011年。雖然每戶的物業費數額并不多,但這15戶業主態度強硬,很多原來正常繳納物業服務費的業主受其影響,也不愿繳費了。收不齊物業費,物業公司員工的工資、各項設施的維護就無法正常保障,勢必會影響到今后物業服務的質量。物業公司多次找到這些業主協商,但多次催繳無果,物業公司不得不向法院提起訴訟,希望借助司法的力量維護自身的權益。


  業主控訴物業公司不作為


  法院受理案件后,為了便于查清案件事實,也為了便于糾紛的調處,承辦法官親自前往某小區調查了解情況。


  接到法院開庭傳票的業主們情緒激動,紛紛向法官抱怨起b物業公司的不作為。一位姓李的業主稱,自家居住的房屋2011年發現存在質量問題,墻體漏水嚴重,一遇到下雨天整個墻面都是濕的,有幾處積水面,甚至在雨停后多天還持續滲水。有時候連下幾天大雨,家里就得用小水桶接水,真是苦不堪言。現在部分墻體已經開裂,每天回家看著很不舒服。李先生稱,曾多次找物業公司要求維修,物業一直不予理睬。所以從那時起,他家開始拒絕繳納物業費。李先生表示,只有物業公司維修好他的房屋,他才同意支付所欠的費用。


  另一位王女士也說了拒絕繳納物業費的理由。她家緊鄰沿街商鋪,商鋪店面都已經對外出租,有開美容院的,有開超市的,還有開飯店的。每天飯店排風口里抽出嗆人的油煙,正對著她家臥室的窗戶,只要飯店營業,家里的窗戶就不能打開,一年四季難得有幾天可以開窗通風的。而且,飯店和超市營業時的噪音從早到晚不停歇,經常持續到深夜,嚴重影響她和家人的休息。這幾年,她無數次地向物業反映,可是問題一直沒有解決。一家人東拼西湊借錢買的房子,卻給自己帶來這么大的困擾。王女士說,她非但不愿意繳納物業費,還要向法院起訴物業公司侵權。


  聽到這里,圍觀的業主紛紛附和,認為噪音、飯店油煙也給他們帶來了困擾,他們不交物業費的原因就在于此。明明是物業公司沒有做好物業服務,憑什么還惡人先告狀,向法院起訴自己。


  一位劉先生說道,他家的房子從2008年上房就租出去了,自己根本沒住過。大家口中的那家飯店就是租了他家房子開的,房子一直是飯店在用,物業公司不找飯店要物業費,怎么找上他了呢?


  一番調查了解下來,法官找出了矛盾的根源。


  法庭辯論


  業主服判齊齊繳費


  法院開庭時,承辦法官給予原、被告雙方充分的時間進行法庭辯論,讓雙方都把自己的理由說清楚、說全面,讓原、被告有一個客觀理智的交流辯論的機會。原告從物業服務合同約定的內容說起,詳細說明了給眾多業主提供的高質量的物業服務,以及其按照合同約定所享有的權利。被告則從自身遇到的問題和困難說起,讓物業公司負責人充分聽取了這些業主生活中遇到的難題。


  一番法庭辯論下來,雙方情緒都冷靜了。承辦法官適時組織雙方進行調解,7業主經過法官的法律釋明后,同意與物業公司達成調解協議,愿意及時繳納拖欠的物業費。其余八位未達成協議的業主表示,將等待法院作出判決。


  法院審理后認為,原告物業公司按照合同約定履行了包括環境衛生、綠化維護、公共秩序維護等物業服務義務,被告作為業主實際享受了原告對公共設施、公共部分、公共秩序等方面的物業管理服務,并因此受惠,應當按照物業服務合同約定,繳納期間產生的物業服務費用。法院遂作出判決,被告應按照合同約定支付拖欠的物業服務費、公共水電費等。按照房屋面積及拖欠時間計算后,各被告需承擔1000元至6000元不等的物業費用。


  收到判決書的業主也表示了對判決的認可,大部分業主當場履行了判決,截至今年10月,該案已經結案。


  案外回訪


  業主反映的問題解決了


  案后回訪中,一些業主表示,他們在訴訟中反映的墻體漏水、噪音等問題,物業公司都已安排專人一一解決,他們對結果非常滿意,今后也不會再拖欠物業費了。


  物業公司則表示,經過訴訟,他們認識到自身工作中存在許多不足之處,將會及時改進,進一步提升物業服務質量。


  對話法官


  記者:有些業主因為各種原因不繳納物業費,請問物業費的用途是什么?


  法官:物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。


  記者:業主為何不能因為墻體漏水、噪音等原因拒絕繳納物業費?


  法官:本案中,物業公司按照合同約定履行了相關的物業服務義務,業主實際享受了物業公司對公共設施、公共部分、公共秩序等方面的物業管理服務,并因此受惠,應當按照物業服務合同約定,繳納期間產生的物業服務費用。業主辯稱原告未盡到維修房屋等義務,從而拒絕繳納物業服務費用,無法律依據。如認為原告存在不履行或不完全履行物業服務合同約定內容的情形,應當通過小區業主委員會責令物業公司進行改正、更換物業公司或者通過訴訟等途徑維護自己的權力,而不應以拒交物業服務費用的行為來對抗。


  如物業公司存在被告辯稱的不履行或不完全履行物業服務合同約定內容的情形,被告應當提供相應的證據予以證明,法院在經過審理認為情況屬實后,可以對物業費酌情予以扣減。


  記者:本案中,已經將房屋出租的業主為何還要繳納物業費?


  法官:根據《物業管理條例》第四十二條第一款規定,業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任。


  記者:如物業公司未盡到服務義務,業主在訴訟中該如何應對?


  法官:在實踐當中如物業公司未盡到服務義務,業主應當通過拍照、錄像等方式收集、保留證據以便維權使用,法院依據證據事實裁判案件,并非完全意義上的客觀事實,本案中物業公司確實存在著服務瑕疵,但在訴訟中業主因為法律意識不強,未能提供證據證明自己的主張,不利于維護自身的權利。

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