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物業消防管理中存在的問題及改進措施
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物業管理,是指物業管理企業對城市中各類住宅物業及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環境等統籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作,而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物業消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題,因此要進一步推進物業消防安全管理,必須盡快建立健全物業管理服務體制和運作規范體系,形成與目前蓬勃發展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業管理模式。

一、物業服務企業消防安全管理中存在的問題

(一)重視程度不夠。一些物業服務企業重經營、輕安全,重眼前、輕長遠,重修補、輕維護,精力、人力、財力、物力多放在物業經營、費用收取、環境衛生、治安防范和普通的水電維修等方面,忽視了對公用消防設施日常維護和消防安全日常檢查,造成物業服務企業內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰,消防值班、巡查、維護失位、缺位,隱患頻現。

(二)主體意識不強。有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”,在消防安全問題上不想管、不敢管,對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任,對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大,對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高,造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位,對消防設施故障損壞發現維修不及時,出現問題推、拖,樂見“責任不清”狀態,不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。

(三)管理水平薄弱。當前,物業服務企業從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多,除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外,其余人員基本上都沒有經過專門消防培訓,導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識,不能發現火災危險性,不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法,加之由于物業服務人員工資低、責任心差,消防管理幾乎成“空白”。

(四)維護資金缺乏。按照《物權法》及有關規定,物業服務企業實施消防管理所需費用主要來自業主交納的物業服務費,物業服務收費遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,然而實際生活中,物業公司提供的服務不能滿足業主要求,服務質量與物業收費不成正比,是物業糾紛的核心所在。作為業主,往往采用拒交物業費作為自身的維權手段,長期積壓、欠收的費用給物業服務企業造成較大壓力,不得不縮減開支、壓縮管理項目,造成服務質量降低,產生惡性循環。另外,商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金,可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,但其使用條件和程序較為復雜,能夠成功動用使用的在現實中并不多見,沒有資金,物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。

二、物業服務企業消防安全管理存在問題背后的原因分析造成上述問題的原因是多方面的,既有法律政策層面的因素,又有商品經濟下社會管理方式的原因,涉及物權制度、合同關系、行政管理和業主自治等各種法律關系、各個環節。分析其具體原因,主要包括以下幾個方面:

(一)物業管理整體發展水平不高。按照我國《物權法》和《物業管理條例》設計的模式,業主對建筑物內的住宅、經營用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。全體業主組成業主大會,代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益,并選舉業主委員會作為其執行機構。物業服務企業是全體業主決定聘用,受業主委托從事物業管理的,物業服務企業與業主共同體是一種合同上的委托關系。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。而現狀是,很多建筑小區根本沒有成立業主大會,以業主大會名義與物業服務企業簽訂物業服務合同的更加稀少,往往是開發商選聘其認為合適的物業服務公司,甚至“建管合一”,加之業主個體自治維權意識薄弱,在“多一事不如少一事”、“坐順風船”等思想的作用下,不參與、不爭取,物業服務企業非但不是大家的“管家”,反而給人們產生一種服務項目、服務標準、收費項目都由其說了算,只收錢不服務的感受。這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現狀是物業服務水平不高的最基礎、最深層次原因。

(二)物業服務企業消防管理的職責定位不明確。在行政法律體系內,《消防法》第十八條規定“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理,提供消防安全防范服務”,《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》第十條也明確“居民住宅區的物業管理單位應當在管理范圍內履行下列消防安全職責:一是制定消防安全制度,落實消防安全責任,開展消防安全宣傳教育;二是開展防火檢查,消除火災隱患;三是保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;四是保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業管理單位應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責。”而民事合同中物業消防管理的委托事項則往往非常粗略(可參見建設行政主管部門設計的《前期物業服務合同》、《物業管理合同》示范文本),作為為業主服務、對業主負責、依賴物業服務收費而生存的物業服務企業,往往更加看重于“忠實”履行合同,這種行政責任與民事合同具體職責內容的不對應使得物業服務企業對自身的消防管理職責模糊、淡化。

(三)法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。例如小區內建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質等問題,從行政法律關系來說,違反了消防法律法規,應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為,物業服務企業也進行了勸阻、制止,最多也就是管理責任,只處罰物業服務企業似乎不盡合理;而執法部門如果要對眾多的業主或者物業使用者直接實施處罰又談何容易。從民事關系上來說,行為人的行為侵犯了其他業主的相鄰權、對他人的人身財產安全構成了潛在危險,權利人可以通過民事訴訟等方式尋求救濟,但中國傳統鄰里關系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執行等因素,給問題的最終解決造成很多障礙。這是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的原因。

(四)政府介入和干預方式簡單而效率不高。政府的介入或干預是在市場運行不規范、權利主體自治意識不高的情況下一個重要手段,以保證制度的執行,維護公共利益。具體到消防行政管理領域,在消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網絡沒有完全形成的當今,社會和單位都依賴于公安機關消防機構的消防監督執法行為,而消防監督目標的重心、消防監督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業小區實施太多的監督管理,即使檢查發現問題也只能要求物業服務企業督促解決,更不能陷入房地產開發商、物業服務企業、業主、相鄰關系人等相互間錯綜復雜的利益糾紛中,所以在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化,甚至很被動,被管理的各方都不理解、不滿意,具體隱患問題解決效率并不高。

(五)物業消防維修費用使用不透明、不暢通。物業服務企業接受業主委托,對共用的消防設施設備進行維修、養護、運行和管理,其所需資金來源于物業服務費(但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養、城市遠程消防監控系統的運行等支出都沒有穩定的保障渠道);如果需要維修、更新和改造,則要動用專項維修資金,專項維修資金是業主共同交存、屬業主共同所有,其使用決定權在業主,需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過,或者經由業主大會依法通過使用方案,再由政府建設(房地產)主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。這其中有兩個關鍵點,一方面是必須明確物業消防服務日常維護職責和標準,以及需要動用專項維修資金的具體情形,這樣才能夠區分具體問題哪些是業主或部分業主自身原因造成的、哪些是物業服務企業管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件(建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條就明確規定了不得從住宅專項資金中列支的四種情形),否則各方包括監管資金的政府職能部門認識不一,討論或者審核不被通過;另一方面是程序上必須有雙重大多數(兩個三分之二)業主或業主大會討論通過,這里面的難題一是沒有組織者、二是多數不積極參與、三是眾口難調形不成合意。這兩個關鍵點在目前都沒有成熟的機制、制度或者慣例,所以出現很多建筑消防設施徹底癱瘓、長期成擺設無法及時解決,根本原因是缺乏資金或者說有錢用不了。

三、加強物業消防管理的幾點措施

從上述分析可以看出,物業消防管理法律關系十分廣泛而復雜,涉及業主和物業使用者的建筑物區分所有權和相鄰關系的權利與義務,業主大會、業主委員會的權利與義務,建筑物開發建設單位的權利與義務,物業服務企業依據物業服務合同所確立的權利與義務,政府及主管部門、相關職能部門的職權和職責等種種關系。尋求提高物業消防管理質量的對策也應當綜合規劃、統籌考慮、各方參與、齊抓共管。

(一)完善業主自治組織,提高業主自治水平。應當廣泛宣傳物權和物業管理法律知識,本著誰使用受益、誰管理負責的原則,指導、幫助物業小區廣泛成立業主大會,選舉業主委員會,作為全體業主的利益共同體和代言人,站在獨立、主導的地位,發揮自治自律作用,理順業主與物業服務企業的關系,由業主自覺維護好公共消防安全秩序,同時對物業服務企業的消防管理質量進行監督。當然,要抓好此項工作,必須由政府出面牽頭才行。

(二)明確物業服務企業消防管理的職責與標準。在現行消防法律法規規定的基礎上,可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章,明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法;制定行業強制性或指導性標準,確定物業服務企業消防管理的具體標準,包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等等都應當細化、便于操作;制定物業服務消防安全管理合同示范文本,或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。

(三)大力提高物業服務企業消防管理主體意識與管理能力。安全生產、社會治安綜合治理、建設(房地產)主管部門等職能部門、機構要會同公安消防部門和鄉鎮、街道辦事處、居(村委會)等基層政府和基層自治組織要多方位、多渠道監督、指導物業服務企業開展消防管理,使其充分確立管理主體意識和責任意識。要將物業服務企業消防管理能力納入物業管理企業資質審查的內容,將消防知識和技能納入物業管理師資格考試認定、保安培訓的內容,加強對物業管理企業負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓,直至發展為要求物業消防管理人員必須經過消防安全專業培訓上崗或者向物業服務企業派駐消防安全管理師。

(四)切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查。以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素,將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體,列入監督抽查范圍,隨機抽查,防止產生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容,嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為,特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質、以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的,要責令改正并依法嚴格處罰。同時,對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為,要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責,支持物業服務企業的服務與管理,同時對公眾進行教育和警示。

(五)明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法。在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用,在物業服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準,特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養、遠程監控等服務所需費用來源和支出標準,詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發生危及房屋安全等緊急情況,業主、物業服務企業和相關職能部門都要高度重視,簡化專項維修資金支出程序和環節,保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。同時,在立法和政策的更高層面上也要明確涉及公共消防安全的管理和設施維護、更新經費的保障突進、落實機制、監管模式和制約措施。

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